E.估價作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

關于本題的答案解析為，它所考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價，是由專業(yè)機構以及人員來完成的具有專業(yè)性的活動，其要提供專業(yè)意見，具備公信力，對該專業(yè)房地產(chǎn)估價活動實行有償服務，并且承擔相關法律責任。參見教材P2 。

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，有著特定目的，即估價目的，需遵循公認原則，也就是估價原則，要按照嚴謹程序，此為估價程序，依據(jù)有關的文件、標準以及資料，即估價依據(jù)，在合理假設之下，這是估價假設，采用科學方法，即估價方法，針對特定房地產(chǎn)，也就是估價對象，在特定時間，即價值時點，對特定價值或價格，即價值類型，展開分析測算與判斷，還要提供專業(yè)意見，即估價結果 。

3.估價與評估的異同

房地產(chǎn)估價，另外也被稱作房地產(chǎn)價格評估，還被叫做房地產(chǎn)價值評估，又叫房地產(chǎn)估值。通常情形之下，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估可不作區(qū)分，能夠相互交換使用。相較于價值分析、測算以及判斷活動，估價專門指的是對價值進行評估 。

房地產(chǎn)評估并非僅僅涵蓋房地產(chǎn)價值評估，還能夠涵蓋房屋工程質(zhì)量評估，房屋完損等級評估，房屋使用功能評估，房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估，房地產(chǎn)投資風險評估，房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至還能夠涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)資信評估，房地產(chǎn)制度政策評估等 。

對于房地產(chǎn)進行評估房地產(chǎn)評估師考試，這一評估是建立在房屋工程的質(zhì)量情況，房屋完損的等級狀況，房屋使用的功能表現(xiàn)，以及房地產(chǎn)周圍環(huán)境等多方面的評估基礎之上的，其目標在于得出關于房地產(chǎn)價值評價這種評估，并且以得出房地產(chǎn)價值這樣的最終結論為目的，如此的評估被稱作房地產(chǎn)價值評估，或者簡稱為房地產(chǎn)估價，又或是房地產(chǎn)估值。

除去房地產(chǎn)估價這一情形以外，房地產(chǎn)估價師以及隸屬于其的房地產(chǎn)估價機構，還能夠去從事的，具體涵蓋了：

房產(chǎn)價格以及價值分配，像把房產(chǎn)的整體價值，即成交價格或者購買價格，其中涵蓋土地價格與建筑物價格，于其不一樣的部分之間予以分配 。

1) 將涵蓋了有關于土地以及建筑物價值的這樣一種房地產(chǎn)總體價值，于土地跟建筑物這兩者之間給出某種分配，把一整個地塊的價值，在其上面建筑物的不同單元之間給予分配；2）運用成本法去測算住宅小區(qū)的平均房價，接著在各個樓棟、單元、樓層以及戶型之間予以分配；3）開發(fā)區(qū)或者土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完工之后的各個宗地之間作出分配；4）有高層建筑地價分攤等等 。

第二，存在價值提升評估業(yè)務，比如說，針對房屋實施重新的裝飾裝修行為，對房屋內(nèi)的設備予以更新，將房地產(chǎn)原本的用途進行改變，促使相鄰的房地產(chǎn)實現(xiàn)合并等情況 。

3) 房地產(chǎn)價值因污染、工程質(zhì)量缺陷等因素致使減損后的評估業(yè)務，也就是針對此類造成房地產(chǎn)價值減損情況所開展的評估工作，有在其中進行評估的業(yè)務 。

4) 有關經(jīng)濟損失評估的業(yè)務，像是征收征用房地產(chǎn)的情況，還有房地產(chǎn)遭受損害的狀況，又或是對被損害房地產(chǎn)進行修復時所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，以及搬遷費評估，再到臨時安置費評估 。

房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務，包括房地產(chǎn)市場的調(diào)查房地產(chǎn)評估師考試，以及對其進行分析、預測，還有房地產(chǎn)投資項目的可行性深入研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的精心策劃，房地產(chǎn)項目的細致調(diào)查、全面評價，房地產(chǎn)最高最佳利用的專業(yè)分析，房地產(chǎn)市場競爭力透徹分析，房地產(chǎn)狀況的精準評價，房地產(chǎn)定價的合理操作，房地產(chǎn)購買情形的詳細分析，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等 。

這些與房地產(chǎn)價值評估有關的業(yè)務，以及房地產(chǎn)咨詢業(yè)務，并非只有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構能夠從事，而是那些有能力去從事并且應當著重努力拓展的業(yè)務范疇。

二、房地產(chǎn)估價的特點(五點)(重點掌握)

特點1 評估房地產(chǎn)的價值，不是價格

價值是物真實具有的實際數(shù)值,它是較為內(nèi)在的,具備相對客觀性以及相對穩(wěn)定性,還是價格波動所圍繞的核心要點。價格是價值在外部呈現(xiàn)出來的樣子,會圍繞價值進行上下動蕩起伏。因為存在定價決策、個人喜好或者經(jīng)營者之間的特殊聯(lián)系與不明事理等緣故,常常會出現(xiàn)“價值低但價格高”或者“價值高然而價格低”等價格偏離價值的狀況 。

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)估價所針對的是評估房地產(chǎn)的價值，而非其價格，價值對價格起到?jīng)Q定性作用，在實際進行估價時，通常是借助外在呈現(xiàn)的價格去推斷隱匿于其中的內(nèi)在價值。

特點2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

當事人個人行為構成定價，市場營銷學中有4PS，其中定價是很重要的一個P，定價方法繁多。

房地產(chǎn)價值，是由市場力量來決定的，這樣的價值是客觀的，它是被眾多市場參與者的價值判斷給形成的，并非是由個別市場參與者的價值判斷所形成的價值，一定要把個別因素排除掉，。

房地產(chǎn)估價并非房地產(chǎn)估價師隨意的主觀定價行為，而是房地產(chǎn)估價師去模擬多數(shù)市場參與者的思維與行為，在充分認知房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制及過程的基礎上，并且深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情，再通過科學的分析、測算以及判斷這種活動，從而將客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

房地產(chǎn)價值原本就是客觀存在著的，房地產(chǎn)估價師憑借運用估價理論知識以及實踐經(jīng)驗，去“發(fā)現(xiàn)”或者“探測”房地產(chǎn)價值，并非去“發(fā)明”亦或是“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

估價師在具體模擬房地產(chǎn)市場給某個估價對象“定價”之時，要進行換位思考，要考慮估價對象潛在的那些目標客戶群是怎樣去思考以及如何分析其價格的，要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維來展開估價，而非依據(jù)自身的偏好去判斷，更不應該把自己主觀想象出來的某個“價值”強行施加給估價對象。

特點3 房地產(chǎn)估價是提供價值意見，不作價格保證

開展估價工作時，是由估價機構以及估價師，以專業(yè)機構和專家的身份，去發(fā)表針對估價對象價值或者價格的專業(yè)意見，并非是由估價機構和估價師，對估價對象在市場上能夠實現(xiàn)的價格作出保證。

不能曲解為估價機構和估價師可以不負責任地隨意發(fā)表意見。

依據(jù)所提供的專業(yè)意見的用途以及作用，能夠劃分成兩種具備不同性質(zhì)的估價：其一為鑒證性估價，也就是所謂的公證性估價、證據(jù)性估價；其二為咨詢性估價，也就是所謂的參考性估價。為委托人向第三方去證明，或者是向第三方進行說服而給出的估價，也就是估價報告是供委托人以外的第三方使用，特別是供眾多不特定的第三方使用，比如為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價，為上市提供參考依據(jù)的估價，為上市公司關聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，為房屋征收補償提供參考依據(jù)的估價，為房地產(chǎn)抵押貸款提供參考依據(jù)的估價，為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)（也就是房地產(chǎn)司法拍賣）提供參考依據(jù)的估價，通常都屬于鑒證性估價。

分別是，具有鑒證性質(zhì)的那種估價，是供第三方去使用的，而具備咨詢性質(zhì)的這般估價呢，大多是給委托人自己來使用的。

供委托人自身使用所做的估價，也就是估價報告是供委托人自己使用的那種，像為委托人購買房地產(chǎn)來確定出價、出售房地產(chǎn)進行定價提供參考的之類估價，一般屬于咨詢性估價。在這兩種性質(zhì)不同且有區(qū)別的估價里，估價機構以及估價師都得承擔一定的法律責任，其中，鑒證性估價承擔的法律責任比咨詢性估價承擔的法律責任要大。

具有鑒證性質(zhì)的估價務必做到“獨立、客觀、公正”，進行咨詢相關的估價應當做到“為委托人去努力地爭取那最大程度的合法權益”。

【例題· 單選題】在下列的房地產(chǎn)估價活動當中，并非屬于那種具有鑒證性質(zhì)估值的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在建設用地使用權指標出讓這個過程里，去確定投標報價，提供一些參考，。

『正確答案』D

解析答案里，本題所考查的是房地產(chǎn)估價具備的特點，具有鑒證性的估價，其對象是處于委托人之外的第三方，然而具有咨詢性的估價，其對象卻是委托人自身這一方，參考教材P7 。

特點4 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi)

(必考考點)

同一時間，針對同一房地產(chǎn)的同種價值評估，不同的估價師去做，得出的評估值常在不同，而且和實際成交價格存在差異，甚至差異頗大，如此便產(chǎn)生了估價準確性的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括5點：

①哪怕都是合格的估價師，也沒辦法得出完全一樣的評估價值，只會得出相近似的評估價值呀（誤差沒法避免）。這是由于估價總是在信息不完整以及存在不確定因素的情況下做出的，而且估價師所掌握的信息通常不可能完全一樣。

所有經(jīng)過評估得出的價值，都存在著處于一定程度范圍之內(nèi)的誤差情況，也就是說，評估價值是真實價值與誤差相加之后所得到的結果 。

③不能把用于一般物理量測量的誤差標準拿來要求估價的誤差標準，應當允許估價存在較大誤差，然而估價的誤差這又得處于適度范圍，不過這個所謂的度是比較難以去把握的。

首先，判斷誤差大小或者準確性，在理論范疇內(nèi)，是要把評估價值同真實價值予以比較，而在實際情況里，卻是需把它和風符合要求的估價師的重新估價結果進行比較。

鑒于確切真實價值無法知曉，于是產(chǎn)生了兩種用以替代真實價值的選項，其中之一是實際達成的交易價格，另一個是具備資質(zhì)的估價師的再次評估 outcomes 。

評估出來的價值，通常是處于一系列假定為正常交易的條件之下，在這種狀況下最有可能出現(xiàn)的價格。然而呢，實際在進行成交的時候，所面臨的交易情況不見得會是正常的那個樣子。并且呀，實際最終達成的成交價格并非必然就是能代表正常市場狀態(tài)下的那個價格情況。正是因為這樣的緣故，所以嘛，一般而言是不可以直接采用實際成交時所產(chǎn)生的那個價格的；恰恰相反地吶，而是應該去采用經(jīng)由合格的估價師（就通常的狀況是幾位一般大眾都大家達成共識認為具備較高專業(yè)勝任能力的若干位估價專家），針對同一估價對象，依據(jù)同一估價目的，在同一個時間所做出的這樣一種重新估價之后得出的結果。(對比法，復核)。

⑤有一種間接方法，那就是考察履行估價程序之時是否存在瑕疵 這程序包括考察估價師以及估價機構在履行估價程序方面有沒有疏漏 還要看估價參數(shù)是不是合理 同時要看估價方法是不是適用等情況 通過這些來間接對其估價結果進行肯定或者否定 。

辦法是防止出現(xiàn)較大誤差，此辦法為、制定估價業(yè)務技術規(guī)范和、職業(yè)道德規(guī)范等 。

當下，我國存在著這樣三個技術規(guī)范以及職業(yè)道德規(guī)范 ：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，沒錯，它是國家標準 ，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，還有《國有土地上房屋征收評估辦法》 。

【例題·單選題】關于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A.判斷評估價值的誤差大小，判斷評估價值的準確性，理論上是要把它跟真實價值做比較，以此來進行判斷 。

誤差存在于估價之中，能夠采用通常物理量測量所使用的誤差標準，來對估價的誤差標準予以要求 。

C.所有的評估價值，均是存在誤差的，所以能夠講所有的評估價值都是近似值 。

D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

考題所涉及的內(nèi)容，被考查關鍵考點為房地產(chǎn)估價的特性。在進行資產(chǎn)評估時會產(chǎn)生一定偏差，然而這種狀況下所產(chǎn)生的誤差，絕不能以普通物理量測量時所遵循的誤差判定標準來衡量，并據(jù)此要求房地產(chǎn)估價的誤差標準必須與之相同。房地產(chǎn)估價本身是一門獨具特色的藝術，針對誤差標準的認定，其表現(xiàn)并不像普通物理量測量那般具有明確恒定的客觀性。詳細參考內(nèi)容可查閱教材P9 。

【例題·單選題】不一樣的房地產(chǎn)估價師，針對同一估價對象，處于同一估價目的、同一價值時點的狀況下，其所作出評估價值，平常并不完全一樣，這主要是源于(　)。

A.掌握的有關信息不同

B.做出的估價師聲明不同

C.估價對象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

“答案解析”表明，本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。因為信息不完全且不確定，所以合格的估價師也只能得出近似的評估價值，這意味著估價不可避免。參考教材P8至9 。

一般而言，通常不太適宜直接去運用實際成交的價格用以判斷估價結果的正確性與否。(　)。

『正確答案』√

對于房地產(chǎn)估價特點相關的那道題的答案作出解析，此所說本題，考查的就是房地產(chǎn)估價的那些特點了。 在判斷估價誤差到底有多大的時候，一般情況下，不會選擇與實際成交價格去作比較，這是因為實際成交價格并不一定就是那種正常又合理的價格呀。 而其判斷的方法呢，一般是和其他合格的估價師針對同一估價對象，在處于同一目的、同一價值時點的條件下所給出的重新估價結果來進行比較的。參考的教材是P9頁 。

就科學可操作性而言，能夠用以判定一個評估價值誤差的大小或者準確性的是所謂的(　) ，此為【例題·單選題】所涉及 。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點，要注意題干里“可操作性”這幾個關鍵重要提示，若沒有這個提示，A也是正確的，然而有了操作性的限制，那就只有D是正確答案，參見教材P8～9 。

本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

特點5 既是科學也是藝術

那從事房地產(chǎn)價值評估工作的估價師，在此過程當中呀，是必然要把理論方法跟實踐經(jīng)驗，以一種極為完美狀態(tài)結合到一塊兒的。而且呢還要額外增多這當中科學的部分組成，同時減少那帶有藝術性質(zhì)的部分成分。

【例題·多項選擇題】下列有關對于房地產(chǎn)估價本質(zhì)而言的說法之中，正確的存在有（ ）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術

『正確答案』ADE

本關于答案解析的內(nèi)容，考查的是房地產(chǎn)估價所具有的特點。選項B不對，房地產(chǎn)估價乃是去模擬市場價格形成的整個過程，并非是去替代市場進行定價；選項C有誤，房地產(chǎn)估價僅僅是提供價值方面的意見，而非給出價格保證。僅供參考，參見教材P5經(jīng)過P6再到P7一直到P8最后直至P9直到P10 。

三、房地產(chǎn)估價的必要性(熟悉)

1.專業(yè)估價存在的前提——獨一無二、價值量大

一種資產(chǎn)，若它不具備獨一無二的特性，相同的情況有很多，其價格是普遍存在的，并且人人都知道這樣的價格，通過簡單的比較，就能夠得知這樣的情況，那么這種資產(chǎn)就不需要專業(yè)估價。

一種資產(chǎn)，它有著獨一無二的特性，可當價值量不夠大時，聘請專業(yè)機構或者專業(yè)人員進行估價，其花費跟資產(chǎn)本身的價值相比較而言較高，不但如此，甚至超過了資產(chǎn)本身的價值，如此一來，聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價就顯得不經(jīng)濟了，那么也就不需要專業(yè)估價了。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

就專業(yè)估價而言，真正有那種需求的，主要涵蓋了房地產(chǎn)，還有古董和藝術品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)，以及某些個機器設備、無形資產(chǎn)等。專門說說房地產(chǎn)這一方面，鑒于房地產(chǎn)具備不可移動、獨一無二、并且價值量大這樣的特性，它的市場屬于典型的不完全市場。

“完全市場”情形具備如下條件：其一，存在同質(zhì)商品；其二，買者與賣者眾多分布；其三，進出市場頗為自由；其四，買者以及賣者均掌握當下價格的完整信息，并且能夠預測未來價格走向；其五，針對成交總額來講，單個買者以及賣者的購銷額度并不重要；其六，買者間以及賣者間不存在串通共謀行為關聯(lián)；其七，消費者致力于追求總效用達到最大化，銷售者則力求追求總利潤實現(xiàn)最大化；其八，商品能夠進行轉讓，并且可以產(chǎn)生空間位置的移動，。

倘若不符合任何一條，那便屬于不完全市場。而純粹的完全市場于現(xiàn)實當中幾乎是不存在的。

作為商品的房地產(chǎn)，其品質(zhì)存在各不相同的情況，并且具有復雜特性，這不符合第①條，也不符合第④條。此外，房地產(chǎn)實物具備無法移動的特征，這不符合第⑧條。所以，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

不完全的市場，存在著諸多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，它不會自動地生成常人易于識別的恰當價格，這就需要房地產(chǎn)估價師去提供市場信息，加以進行替代市場的估價，以此推動房地產(chǎn)價格正常化，進而促進公平交易，保障當事人合法權益，維護房地產(chǎn)市場秩序。

3.房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較少

房產(chǎn)數(shù)量極為可觀，社會所擁有的存量數(shù)量巨大，每年新增加的量也十分之多。房地產(chǎn)乃是我國民眾用以保有財富的主要方式和工具當中的一個 。

(2)房地產(chǎn)需要估價的情形

不是房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)，主要是出現(xiàn)交易行為，出現(xiàn)交易行為時就需要進行估價。房地產(chǎn)呢，除了有交易行為外，還存在抵押、征收、稅收、保險等行為。這些行為，都需要對房地產(chǎn)進行估價。相比對其他資產(chǎn)估價的需求，對房地產(chǎn)估價的需求可是要大得多得多了。

(3)房地產(chǎn)估價具備提供咨詢顧問服務的能力，這種能力為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展空間 。

房地產(chǎn)估價師考試時間是 10 月 19 日，以及 10 月 20 日。當下距離考試存有漫長的一段時間。符合報名條件的考生，趕快抓緊時間去購買教材著手準備復習，從而給自己爭取更多機會。需要復習資料的同學能夠登錄建設工程教育網(wǎng)去了解。免費復習資料> 免費試聽課>。