名詞解釋：

房地產(chǎn)估價（real estate appraisal）

是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，依據(jù)估價目的，遵循估價原則，依照估價程序，選用適宜的估價方法，且在對影響估價對象價格的因素展開綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象于估價時點的客觀合理價格或價值予以測算和判定的活動。

估價原則（appraisal principle）

是指人們于房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐里，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律有所認識的基礎(chǔ)上，經(jīng)理論探索總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中理應(yīng)遵循的法則或是標準，對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為原則，同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

登記房地產(chǎn)價值評估專業(yè)人員，（經(jīng)認證的房地產(chǎn)評估師，CREA）。

這是指，這些人員是經(jīng)過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一合格考試的，或者是通過資格認定的，又或者是經(jīng)過資格互認后，依法獲取了房地產(chǎn)估價師注冊證書，進而從事房地產(chǎn)估價相關(guān)活動的 。

注冊房地產(chǎn)估價師，被劃分成專職、兼職這兩類。什么是專職注冊房地產(chǎn)估價師呢，是那種跟注冊所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，簽訂了勞動合同的。這個所在機構(gòu)會委托當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心，去托管其人事檔案，同時還會為其繳納社會保險，這樣的注冊房地產(chǎn)估價師就是專職的。那除了專職注冊房地產(chǎn)估價師以外的注冊房地產(chǎn)估價師，就叫做兼職注冊房地產(chǎn)估價師。

估價程序（appraisal process）

對于，一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程里的各項具體工作，依據(jù)其相互聯(lián)系排列而成的先后進行順序而言意味著。通俗地講，就是要圓滿完成一個房地產(chǎn)估價項目，從開頭直到結(jié)尾，需要開展的工作范圍，明確應(yīng)當(dāng)先著手哪些以及后進行哪些工作是什么。房地產(chǎn)估價具備的一般程序為：

（1）獲取估價業(yè)務(wù)；

（2）受理估價委托；

（3）擬定估價作業(yè)方案；

（4）搜集估價所需資料；

（5）實地查勘估價對象；

（6）選定估價方法測算；

（7）確定估價結(jié)果；

（8）撰寫估價報告；

（9）審核估價報告；

（10）出具估價報告；

（11）估價資料歸檔。

一種名為，市場法的，方法，其英文表述為，(market comparison approach)， 。

此方法被稱作市場比較法，也叫比較法，它會把估價對象拿來與在估價時點近期有過交易行為的類似房地產(chǎn)開展比較，然后針對這些類似房地產(chǎn)的成交價格予以恰當(dāng)處理，憑借這樣的方式來求取估價對象的客觀合理價格的方法，或者是求取估價對象價值的方法。

收益法（income approach）

被稱作收益資本化法，也叫做收益還原法，它是對估價對象未來收益作出預(yù)測，接著借助報酬率或者資本化率、收益乘數(shù)，使其轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值，通過這種方式來求取估價對象客觀合理價格或者價值的方法。

不動產(chǎn)，房產(chǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)（其包括不動產(chǎn)與房產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)范疇 ），不動產(chǎn)其中涵蓋房產(chǎn)資產(chǎn)，房產(chǎn)資產(chǎn)屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域范疇，對房地產(chǎn)而言 ，不動產(chǎn)與房產(chǎn)資產(chǎn)是其重要構(gòu)成部分 。

意味著土地，包含建筑物，還有其他土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位這樣子的三者綜合體。

土地是指地球陸地表面，其上下有一定范圍的空間。建筑物是指人工建筑而成的整體物，它由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成，包括房屋和構(gòu)筑物這兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上的物，該物與土地、建筑物不可分離；或者是雖可分離，但分離既不經(jīng)濟，又會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，還會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

一宗房地產(chǎn)，看得見、摸得著的部分被稱作實物，無形且不可觸摸的部分則是權(quán)益，它所處的空間位置就是區(qū)位，具體而言，其區(qū)位是與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除地理坐標位置外，還包含與重要場所如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)、同行業(yè)等的距離，從其他地方抵達它的可及性，從它去往其他地方的便捷性，以及其周圍環(huán)境、景觀等 。

估價時點（date of value）

是指評估價值所對應(yīng)的那個時間，在這個時間之時估價對象才擁有該價值，鑒于同一宗房地產(chǎn)于不同時間價值會存在差異，所以，估價一般是針對估價對象在某個特定時間的價值進行估計，估價時點通常借由公歷年、月、日來表示的。

估價目的（appraisal purpose）

這指的是，一個房地產(chǎn)估價項目里估價結(jié)果的期冀用途，通俗而言，就是委托人對于未來完成之后的估價報告的使用方向，是為了契合何種關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動，或者民事行為、行政行為等方面的需求。比如，是不是為房地產(chǎn)買賣或者租賃，提供價格抑或是租金的參考根據(jù)去進行估價，又或者是為銀行衡量打算抵押的房地產(chǎn)的價值開展估價，還或者是為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額實施估價，亦或是為政府把控劃撥土地使用權(quán)進入市場時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額而估價。

公開市場價值（open market value）

是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：

對于交易雙方而言，其進行交易具有自愿性，具體表現(xiàn)為，賣者在售賣房地產(chǎn)時，并非是受到強制約束從而只能賣給特定的那個買者的，而買者在購買房地產(chǎn)時，同樣不是受到逼迫才必須從特定的賣者那里做出購買行為的。

②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；

③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；

④交易雙方掌握必要的市場信息；

⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易；

⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價 , 例如房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣 , 因為有了這塊土地 , 他就能更充分地進行整體開發(fā) 。

從事專業(yè)有關(guān)房地產(chǎn)方面估價工作的人員，（professional real estate appraiser）

是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員相應(yīng)職業(yè)資格考試，或者經(jīng)過認定、互認，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，且證書注冊生效，專門從事房地產(chǎn)估價活動的人員，房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格存在房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格這兩種，專業(yè)房地產(chǎn)估價人員包含房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員這兩類。

成本法（cost approach）

這種方法，是要去求取估價對象在估價時點的重新購建價格，接著扣除折舊，通過這樣的方式來求取估價對象的客觀合理價格或價值 。

被稱作估價對象的，是在一個房地產(chǎn)估價項目里，那個需要對其客觀合理價格或者價值予以評估的具體化房地產(chǎn)，解釋是這樣的 。

估價對象具備豐富多彩的特性，同時呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣的狀態(tài)，從實物角度予以審視，估價對象主要存在著：

（1）無建筑物的空地；

（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

（3）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

（4）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

（5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

（6）未來狀況下的房地產(chǎn)；

（7）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

（8）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

（9）房地產(chǎn)的局部；

（10）存在包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)，或者存在以房地產(chǎn)價值為主的企業(yè)整體；

房地產(chǎn)，它是企業(yè)整體里的一部分，需要指出，上述估價對象，雖從實物角度劃分，可評估其客觀合理價格或價值時，仍涵蓋實物、權(quán)益以及區(qū)位這三個方面。

從權(quán)益角度來看，估價對象主要有：

（1）房屋所有權(quán)“干凈”的房地產(chǎn)，以及出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，這里“干凈”所指的是，該房地產(chǎn)手續(xù)完備，產(chǎn)權(quán)明確，未進行租賃，未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，下同；

（2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

（3）“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；

（4）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

（5）共有的房地產(chǎn)；

（6）有租約限制的房地產(chǎn)；

（7）房地產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)，也就是已抵押的房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價師考試題目，抵押人在通知抵押權(quán)人且告知受讓人的情形下，能夠把已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，不會影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的位置；

（8）設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)；

（9）存在這樣一種房地產(chǎn)，其設(shè)定了地役權(quán)，也就是該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，比如說允許他人通行 ；

（10）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

（11）手續(xù)不全的房地產(chǎn)；

（12）產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（13）房地產(chǎn)屬于臨時用地，或者屬于臨時建筑，其中存在未超過批準期限的情況，以及已超過批準期限的情況；

（14）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

（15）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

（16）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（17）房地產(chǎn)的租賃權(quán)房地產(chǎn)估價師考試題目，即承租人權(quán)益；

（18）房地產(chǎn)的典權(quán)；

房地產(chǎn)存在著，空間利用權(quán)，其中包括地下空間利用權(quán)，還有地上空間利用權(quán) 。（19）

（20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。