2019年房地產估價師《理論與方法》考點之中的第三個考點是，房地產價格影響因素里的房地產自身因素，房產估價師所涉及的考點數量超多，記憶起來難度極大，我們能夠針對這些知識點去進行梳理，如此備考，效果才會比較優勝，今天，建設工程教育網為大家介紹的便是2019房地產估價師《理論與方法》考點三：房地產價格影響因素之房地產自身因素，期望對各位有所助益。

2019年，房地產估價師所涉及的《理論與方法》當中，考點的第三個部分是，房地產價格的影響因素里邊的，關于房地產自身的因素 。

第四節 房地產價格影響因素

房地產自身因素：

房地產自身狀況優劣，直接關聯價格高低，房地產自身因素，可進一步劃分，分為實物因素一批，權益因素一批，區位因素第三批。

一、房地產實物因素(與第二章對房地產的描述是一致的)

(一)土地實物因素

1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價較低。

但土地面積過小，其與相鄰土地合并之后，會極大提高相鄰土地的利用價值 。

假若土地面積過多，單價或許也會偏低。面積較大，總價處于高位，會致使潛在購買者數量有所減少。面積過大的土地于利用之際，需要拿出較多土地用于道路等基礎設施以及公共服務設施建設，會令可利用的土地面積降低

土地面積存在大小之分，其合適程度，因地區各異，因消費習慣有別，故而有所不同 。(適度規模，用規模經濟解釋)

舉例來說 假如某個地區的房地產市場對于高層樓房有著普遍的接受度 那么在這個地區 較大面積土地的利用價值相較于較小面積土地的利用價值會更高，所以較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價 反之 便是倘若上述特定地區的房地產市場僅僅能夠接納體量較小的建筑 進而較大面積土地的單價則會低于較小總面積土地的單價 。

2.土地形狀

土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。

和形狀規則的土地相比，形狀不規則的土地價格通常低一些。一般為改善形狀不規則土地的利用狀況，常常采取土地調整或者重劃措施。

土地經歷了調整，或者進行了重劃，之后其利用價值得以提高，于是地價馬上跟著上漲，這表明了土地形狀對于地價是存在影響的。

3.地形、地勢

由于地面存在高低起伏情況，存在平坦程度差異，這會影響房地產開發成本，會影響利用價值，會影響景觀等，進而影響其價格，一般而言，平坦的土地，價格較高，高低不平的土地，價格較低，然而，要是土地過于平緩，往往不利于地面水匯集，不利于地面水排除。

在其他狀況相同情形下，地勢處于高處的房地產價格通常會高于地勢處于低處的房地產價格，這是因為地勢低的情況下，下雨時易于積水且潮濕，并且地勢低還會對建筑物的氣勢以及可視性產生影響，建筑物的氣勢和可視性，對于寫字樓均具有重要意義，而可視性對于商鋪而言是很重要的。

4.地質

地質狀況涵蓋著地基承載力與穩定性，存在地下水位還有水質情況，以及有無不良地質現象等方面 。地基承載力指的是土地能夠負荷物品的能力 ，精確地講 ，是在確保地基穩定的狀況下 ，建筑物沉降量并未超過允許值時分的地基承載能力 。

對城市建設用地，地基(工程地質)狀況對地價的影響較大。

建設用地中，通常狀況下，若地質堅實，且承載力較大，又利于建筑使用，那么地價便高；若并非如此，地價則低。

倘若地基，在工程地質這一層面的狀況是良好為佳的，那么所需求著地的基加固，以及處理等一系列相關費用都是越低越好進而地價就呈現拔高態勢相反之情形下則地價會趨于走低 。

5.土壤

土壤存在污染狀況，有著自然酸堿性，具備肥力，這些對房地產價格產生影響，（武漢的毒地事件）。

6.土地開發程度

生地價格低于熟地價格，“七通一平”土地價格高于“五通一平”土地的價格，“五通一平”土地價格高于“三通一平”土地價格 。

(二)建筑物實物因素

1.建筑規模

建筑物存在面積因素，存在體積因素，存在開間因素，存在進深因素，存在層高因素，存在室內凈高因素，存在層數因素，存在高度等規模因素，這些因素影響到建筑物的形象，影響到建筑物的使用性等，進而對房地產價格有所影響，規模過小會降低其單價，規模過大也會降低其單價，不過要注意不同用途情況下，對建筑規模的要求是不同的，不同地區情況下，對建筑規模的要求也是不同的。

層高對房地產價值有影響，室內凈高對房地產價值也有影響，層高或室內凈高過低的建筑物，會使人產生壓抑感，進而其價值通常較低，然而層高或室內凈高過高，會使造價增加，還會使能耗增加，進而會讓房地產價值降低，也就是功能過剩的折舊 。

2.建筑結構

對建筑物而言，最重要且最基本的要求乃是安全，不同結構的建筑物穩固性相異，耐久性方面也存在差別，所以其價值會有不一樣的體現，尤其是在地震多發區域，像鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構的此類建筑物，價值普便由高至低，各結構建筑物造價通常有無別之分，則會影射到建筑物價值上 。

3.設施設備

一般地說，設施設備齊全、完好的，價值會高;反之，價值會低。

4.裝飾裝修

房屋依據裝飾裝修狀況來劃分，能夠分成精裝修房這一類，還有粗裝修房這一類，以及毛坯房這一大類，它們的價格通常是從高往低排列的。

5.空間布局

空間布局關聯著建筑物的使用，其對房地產價值有著較大影響，不同用途的建筑物，像住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同 ，一般來講，平面布置合理、交通聯系方便且有利于使用的建筑物，價值較高，反之價值較低，特別是住宅，平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一 。

6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照

通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區位因素性質。

7.外觀

建筑模樣、類別與格調，顏色搭配情況，還有展示程度等組成了建筑物外觀，其對外售房產此價值高低有著頗為顯著影響，只要建筑外在樣子時尚精美，能夠讓目睹之人內心感到適宜，那么其售賣價格一般相較會高，反之，若建筑外觀呈現出單一乏味、刻板生硬，那樣輕易難以勾起大眾的愉悅感受內心渴望，甚至會讓人內心產生壓抑之感乃至心生厭煩，尤其是在觀察建筑整體外形時會讓人腦海之中浮現出不暢聯想時，其出售價值將會往偏下發展了。

8.新舊程度

建筑物新舊程度屬于綜合性因素 ，像建筑物年齡 ，維護情況 ，完損狀況 ，工程質量等都涵蓋其中 。總體來講 ，要是建筑物完好 ，那么其價值便高 ；相反 ，其價值就低 。

二、房地產權益因素

房地產，它很重要，不可或缺算是那構成，自然環境的關鍵一個要素，然而呢，它的利用并非孤立存在，而是有著所謂的那個"外部性"，這種外部性會對周邊以及社會公眾的利益產生影響，所以呀對房地產進行利用這件事務必加以限制 。

對房地產利用的限制可歸納為3個方面：

(一)房地產權利及其行使的限制

所擁有的房地產權利，究竟是所有權，還是使用權，或者是地役權，又或者是抵押權，再或者是租賃權，并且，這些權利是不是完整的，是不是清晰的。

拿共有房地產來說，共有人數量要是較多，對于房地產的維護方面，很難形成共識，在房地產的修繕方面，也很難形成共識，在房地產的處分方面，同樣很難形成共識，部分共有人要是不堪其 procedure繁雜，進而轉讓其在共有的房地產里享有的份額，這個時候的成交價格大多情形下會低于正常價格

(二)房地產使用管制

使用管制主要所指的情況是，存在農用地轉變成建設用地這種情況，并且還有城市規劃對于土地用途作出規定，城市規劃針對容積率作出規定，城市規劃對建筑高度作出規定，城市規劃對建筑密度作出規定，城市規劃對綠地率作出規定 。

對于規定用途而言，居住用途對土地位置等有著特定要求，商業用途對土地位置等有著特定要求，辦公用途對土地位置等有著特定要求，工業用途對土地位置等有著特定要求，不同用途要求不同，反過來，在土地位置等處于一定狀況下，規定用途比如是用于商業、辦公、居住，還是工業或綠化，對地價有著很大影響，規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯。

城市發展致使郊區某些農用地十分適宜轉為城市建設用地，此情形下，若政府規定維持現有農業用處，地價必定較低，反之，一旦準許改變用處，地價便會大幅上漲。

容積率高低對地價影響極大，在城市規劃里，地下建筑面積通常不計入容積率，實際中，容積率有包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的，在補交出讓金等費用時，有的地方政府規定地下建筑面積不補交，或者只依地上建筑面積出讓金水平等費用水平的一定比例比如三分之一補交，這些規定對地價影響都很大。

(三)相鄰關系的限制

房地產的相鄰權利人，依照法律法規規定，或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利房地產估價師考試教材，或者接受必要的限制，由此產生權利和義務關系，這便是相鄰關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，相鄰關系的存在對房地產價格有影響 。

應當為相鄰權利人提供的必要便利(3項便利)

①用水、排水提供必要便利(給排水);

②通行的便利;

③對相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設管線提供便利。

不得損害相鄰人的以下權利(3項義務)

①不可以違背國家有關工程建設方面的標準，去阻礙相鄰建筑物的通風情況，及其采光狀況，還有日照情形;

②不允許違反國家規定，丟棄固體廢物，排放大氣污染物，排放水污染物，發出噪聲，發出光，發出電磁波輻射等有害物質；

③挖掘土地，不得危及相鄰房地產的安全，建造建筑物，不得危及相鄰房地產的安全，鋪設管線，不得危及相鄰房地產的安全，安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。

三、房地產區位因素

一宗房地產與其他房地產存在空間方位上的關系，一宗房地產與其他事物存在空間方位上的關系，并且一宗房地產與其他房地產存在距離方面的關系，，，你宗房產其他房產事物或之空間方位距離上關系，，，一宗房地產與其他事物存在距離方面的關系這就是區位 。

房地產區位存在優劣之分，這直接關聯到房地產所有者或者使用者的經濟收益，關乎其生活便利程度，還會產生社會影響。所以，房地產的區位存在不同情況，比如有的坐落在城市，有的坐落在鄉村，有的位于城市中心，有的位于邊緣地帶，有的臨街，有的不臨街，在這些情況下，其價格會出現很大差異。特別是城市土地，其價格高低幾乎被區位優劣所左右。

房地產區位優劣得以形成，一方面在于先天存在的自然條件，另一方面在于后天產生的人工影響。

居住房地產的區位優劣的評判，主要在于對其交通條件的考量，在于對其配套設施完備程度的審視，在于對其周圍環境的觀察。其中，別墅有著特定要求，那便是要接近大自然，其周圍環境需良好，比如應當有青山、碧水、藍天，并且居于別墅之內還能夠保證一定的生活私密性。

商業房地產的區位好壞，關鍵在于看它的那種繁華的程度，在于看它臨街的具體狀況如何，在于看它交通方面的條件怎樣等 。

辦公房地產的區位優劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。

工業房地產的區位情況是優是劣，通常要依據產業的性質來判定，一般來講，凡是對原料以及產品的運輸存在便利影響，利于動力獲取并且有助于廢料處理的區位，價格定會有朝著高處發展的趨勢。（工業區位論具備原材料指向、市場指向等情況）

(一)位置：

1.方位，首先要看一宗房地產在某個較大區域（像城市）里的位置，這是對其方位進行分析的一方面，其次還要看該房地產在某個較小區域當中的位置，就如同“山之陽，水之北”這種表述。

2.和相關場所之間的距離，距離屬于衡量房地產區位優劣最常見且最簡單的指標，一宗房地產同其相關的主要場所的距離，對其價格有著較大的影響。

衡量距離的指標(4指標)：

空間直線距離：(無意義)

交通路線距離，是借助道路等進行連接的距離，有時會受到路況影響，路況涵蓋路面、交通流量等狀況，還會受交通管制等因素作用，哪怕距離并不遠，然而通達性或許欠佳，尤其是在時間對于人們越來越具寶貴性的情形下。

從理論方面來講，交通時間距離更為科學，然而在實際情形當中，它常常會被誤用進而產生誤導，究其原因，主要在于測量時所運用的交通工具以及所處的時段無法反映出真實的交通時間，應當采用該房地產具有代表性的使用者所適用的交通工具以及出行時段來進行測算，另外，存在一些房地產盡管來往所需要的交通時間比較短，但是要經過收費較高的道路或者橋梁、隧道等，如此即便節省了交通時間，可或許并不經濟。

經濟距離，是將交通時間、交通費用，統一用貨幣去衡量，以此來反映距離。

3.臨街狀況

普遍來講，并非臨街的住宅，其所處位置相較于臨街住宅而言，是更為優良的，然而，用于商業用途的房地產情況卻是相反的 。

商業用途房地產的臨街狀況存在多種情況，其一為一面臨街，其二是前后兩面臨街，另外還包括街角地，對于長方形土地而言，存在長的一邊臨街或者短的一邊臨街的情況，對于梯形土地來說房地產估價師考試教材，有寬的一邊臨街以及窄的一邊臨街情況，對于三角形土地，存在一邊臨街或者一頂點臨街情況。“金角銀邊草肚皮”。商業用途房地產的臨街狀況不一樣，價值會出現不同，甚至會有很大差異。(聯系第十一章路線價法相關內容)

4.朝向

對于住宅來講，朝向屬于十分重要的位置方面的因素，住宅的朝向主要對采光以及日照產生影響，中國處于北半球，南向是陽光最為充足的方位，一般覺得“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，所以，住宅最好是坐北朝南，（荷蘭則是東西朝向）

5.樓層

通達性受樓層影響，通風受樓層影響，采光受樓層影響，日照受樓層影響，視野受樓層影響，景觀受樓層影響，空氣質量受樓層影響，安寧程度受樓層影響，安全受樓層影響，室內溫度受樓層影響，自來水潔凈受樓層影響，頂層是否可獨享屋面使用權受樓層影響，底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權受樓層影響(容易混淆，樓層屬于空間區位。注意區分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實物因素。)

針對住宅，在不存在電梯的情形下，沒有電梯的住宅中間樓層是最為優質的，頂層以及底層則相對處于劣質狀態。而對于有電梯的住宅而言，在一年四季當中，處于空氣中懸浮層之上的樓層是最優的優質標準，三層以下的樓層則是劣質的。至于商業用房，地上一層這個位置的價格或者租金是最高的，其他層的價格或租金一般情況下達不到一層的60%這樣的比例。

(二)交通

交通涵蓋道路狀況，涉及出入可利用的交通工具，關聯交通管制情況，包含停車方便程度，還有交通收費情況等 。

開鑿起新的交通線路，像是去新建道路，開通公共汽車，建造地鐵或者輕軌，能夠改良沿線區域特別是站點周邊區域的交通狀況，通常會致使這些區域的房地產價值提升。

有一些房地產所在的地方，看上去交通便利，可實際上交通并不便利，而這有可能是因交通出入口、立交橋、高架路以及交通管制等方面所導致的 。

有限制車輛通行，有實行單行道，有禁止掉頭，還有禁止左拐彎等，這些是對房地產價格有影響的交通管制 。

交通管制的影響結果怎樣關乎房地產價格，這需看其這個管制的具體內容，以及房地產自身的使用性質 。

運行某種交通管控措施，針對某類房產來講，或許會致使其價值下降，然而對于另一類房產而言卻興許會促使其價值提升。舉例來說，于住宅區域內的道路之上禁止貨車通行，能夠削減噪聲、汽車尾氣所造成的污染以及行人行走時產生的不安全感，所以會提升其價值。

一般情況下，這種存在雙重可能性的情形，不會被用來命題，若要是出題，也只會出現在判斷當中，所以它并不重要。

(三)外部配套設施

具有完備的外部配套設施，中小學包含學區房，還有醫院，并且存在購物中心，以及有休閑娛樂場所等，要注意與實物因素里面的內部設施進行區分。

(四)周圍環境

2.大氣環境方面，空氣質量優劣與人體康健相關，房地產所在區域空氣中有無難聞氣味、有毒有害物質以及粉塵等情況，對房地產價格影響頗大，公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等皆可能致使空氣污染，但凡靠近這些場所的房地產，價格一般偏低，全國出現的霧霾天，PM2.5指數進入民眾日常視野，河北等高污染城市，或許會有更多人離開。

這些對其旁邊的房地產價格也有著極大的影響。

3. 聲覺環境，交通運輸工具，像汽車、火車、飛機以及船舶，社會人群活動，比如農貿市場、中小學、游樂場、展覽館等有人群的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲，還有工廠等，這些都有可能產生噪聲，而噪聲會干擾人們休息、工作以及學習。對于住宅、辦公、旅館、學校、科研等類房地產而言，在噪聲大的地方，房地產價格較低；在噪聲小且安靜的地方，房地產價格通常較高。

視覺環境方面，房地產周邊布局狀況影響其價格，比如電線桿、廣告牌、標示牌等，其豎立狀態及設計美觀度會產生作用，建筑物間協調性也有影響，公園、綠化等營造的景觀是否賞心悅目同樣影響房地產價格。

5.衛生環境：具有涉及清潔及應包含垃圾堆放等狀況的衛生狀況，其對房地產價格同樣存有影響。

6.人文環境：人文環境涵蓋該房地產所處地區的聲譽，居民所具備的特征，治安方面的狀況，相鄰房地產的利用情形等。聲譽良好、居民素質較高且生命財產都安全的地區，其房地產價格必定高于其他地區的房地產價格。

此外，房地產所在地區存在綠地率，存在容積率，存在建筑密度，存在建筑間距等，它們反映了該地區的環境狀況，它們的高低或者大小，對房地產價格有影響。

總結：本節的考點，主要集中于對三類自身因素的區別。

房地產估價師考試時間，是10月19日，還有10月20日。當下距離考試，存在很長一段時間。滿足報名條件的考生，趕快抓緊時間，去購買教材著手準備復習，給自己爭取更多機會。有需要復習資料的同學，能夠登錄建設工程教育網去了解。免費復習資料，有免費試聽課