李玉宇

近日，2025年“畢業(yè)季租房服務(wù)進(jìn)校園”系列活動(dòng)啟動(dòng)，每年畢業(yè)季，大批高校畢業(yè)生紛紛涌入租房市場(chǎng)，從而開啟獨(dú)立生活，然而，租房之路陷阱眾多，既有虛假房源，又有合同貓膩，既有押金難退的情況，又存在房東隨意漲租的現(xiàn)象，諸多問(wèn)題把初入社會(huì)的“菜鳥”弄得焦頭爛額，那么，畢業(yè)季租房的各個(gè)環(huán)節(jié)怎樣才能夠不踩坑呢？

踩坑1 上“照騙房”的當(dāng)

法官支招：多渠道核實(shí)房源真實(shí)性

在各大社交平臺(tái)，虛假房源屢見不鮮，在中介門店，虛假房源也屢見不鮮，一些不良中介為吸引承租方眼球發(fā)布圖片精美價(jià)格低廉且地段優(yōu)越的房源信息，一些不良房東為吸引承租方眼球發(fā)布圖片精美價(jià)格低廉且地段優(yōu)越的房源信息，但實(shí)際看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋破舊不堪，實(shí)際看房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積狹小，實(shí)際看房時(shí)發(fā)現(xiàn)位置偏遠(yuǎn)，例如網(wǎng)上標(biāo)注的是市中心精裝修公寓，實(shí)際看房時(shí)卻是老舊小區(qū)內(nèi)的簡(jiǎn)陋出租屋，又如宣傳圖中的寬敞客廳，實(shí)際看房時(shí)是只能容一人通過(guò)的狹窄過(guò)道，甚至一些房源根本不存在，純屬虛構(gòu)，存在虛假房源，發(fā)布者的真實(shí)目的在于騙取承租方看房費(fèi)，發(fā)布者的真實(shí)目的在于收集承租方個(gè)人信息。

依照民法典第七條的規(guī)定，民事主體開展民事活動(dòng)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信準(zhǔn)則，秉持一種誠(chéng)實(shí)的態(tài)度，恪守自己所作出的承諾。要是故意去提供虛假的房源信息，致使承租方產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知，并且基于這種錯(cuò)誤認(rèn)知作出租房意向方面的決策，這就侵害了承租方的知情權(quán)以及選擇權(quán)，從而構(gòu)成民事欺詐。倘若造成承租方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，像是支付了不必要的看房費(fèi)用、定金之類的，那么房東或者中介就需要承擔(dān)賠償責(zé)任。畢業(yè)生小陳踩過(guò)虛假房源的“坑”，他在網(wǎng)上輕信了“房東不在北京，需承租方提前支付定金、租金”這樣的話術(shù)，通過(guò)手機(jī)向騙子轉(zhuǎn)去租房定金，然而對(duì)方遲遲未給鑰匙，小陳發(fā)現(xiàn)被騙后趕緊報(bào)警，最終黃某、盧某被公安機(jī)關(guān)抓獲，他們累計(jì)騙取了34名受害人的26萬(wàn)余元，被法院判處詐騙罪有期徒刑4年，罰金4萬(wàn)元 。

法官提醒：

租房時(shí)，畢業(yè)生應(yīng)當(dāng)多渠道證實(shí)房源屬實(shí)，除在正規(guī)租房平臺(tái)瞧房源外，還能經(jīng)由周邊房產(chǎn)中介門店知悉市場(chǎng)情形價(jià)錢，對(duì)比同區(qū)域同類房屋租金。對(duì)圖片精美且價(jià)格特別低的房源要保持警覺，向中介或者房東索要房屋實(shí)景照片房產(chǎn)證等相關(guān)證件。也可借視頻通話等辦法遠(yuǎn)程看房，初步判定房屋狀況情形。若條件許可，實(shí)地考察是最可靠的辦法，防止只憑借網(wǎng)上廣告就輕易付定金。

踩坑2 遭遇霸王條款

法官支招：切勿倉(cāng)促簽合同

合法有效的一份租賃合同，是保障雙方權(quán)益的關(guān)鍵，合同要明確雙方當(dāng)事人基本信息，包含房東姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式，還有承租方姓名、身份證號(hào)以及緊急聯(lián)系人信息等，房屋詳細(xì)信息不可少，像房屋地址、面積、戶型結(jié)構(gòu)、裝修狀況，并且要附上房屋平面圖作為附件，租賃期限要精確到起止年月日，防止模糊表述產(chǎn)生后續(xù)爭(zhēng)議。對(duì)于租金金額，支付方式，像每月銀行轉(zhuǎn)賬、押一付三等那樣的，以及支付周期這些，都需要清晰地去約定，與此同時(shí)還要注明租金是不是包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)這類費(fèi)用，要是不包含的話，各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方也應(yīng)該明確。

部分不良的房東或者中介，會(huì)于合同之中設(shè)置霸王條款，把自身的責(zé)任義務(wù)予以弱化，加重承租方的負(fù)擔(dān)，常見的有，房屋發(fā)生自然損耗，要由承租方負(fù)責(zé)維修，房東能夠隨時(shí)無(wú)理由收回房屋，僅僅需提前一周通知，承租方不得因任何原因提前解約，不然押金就不會(huì)退還等，這些條款，違背公平交易原則，按照民法典第四百九十六條，格式條款提供方，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，來(lái)確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并且采取合理方式，提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等，與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款。此類不公平條款承租方可主張無(wú)效。

例如，小馮和房東楊先生簽了房屋租賃合同，約定小馮承租楊先生房屋直到拆遷時(shí)結(jié)束，而后楊先生提出房屋要裝修，讓小馮搬離，因雙方?jīng)]達(dá)成一樣意見，楊先生向法院起訴，要求解除租賃合同，還要求小馮在合理期限內(nèi)搬離承租房屋，小馮表示依照合同約定，當(dāng)下房屋沒(méi)拆遷，房東沒(méi)權(quán)利要求自己搬離。法院作審理之后認(rèn)為，民法典第七百三十條規(guī)定表明，當(dāng)事人對(duì)于租賃期限未有商定或者約定不清晰明確，依據(jù)本法第五百一十條規(guī)定依舊無(wú)法確定的，視作不定期租賃，當(dāng)事人能夠隨時(shí)解除合同，然而應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方，房東楊先生與小馮雖簽訂書面合同，不過(guò)雙方約定租賃期限至拆遷時(shí)止，屬于租賃期限約定不明確，經(jīng)與雙方進(jìn)行溝通，承租房屋簽訂合同至今并無(wú)拆遷計(jì)劃，雙方亦未補(bǔ)充約定租賃期限何時(shí)截止。該案件歸屬為租賃期限約定模糊不清的情況，應(yīng)被視作不定期租賃，所以，最終經(jīng)由法院判處小馮在合理跨度的期限之內(nèi)搬離所承租的房屋，小馮對(duì)當(dāng)初未曾于合同里寫明確切租賃時(shí)間一事深感懊悔 。

法官提醒：

在簽訂合同之前，承租方需要仔細(xì)地去閱讀每一條款，對(duì)于那些不理解或者認(rèn)為是不合理的地方，要及時(shí)地提出修改意見，千萬(wàn)不要倉(cāng)促地去簽字，對(duì)于約定不明確的事項(xiàng)一定要進(jìn)行書面確認(rèn)，避免只是口頭承諾。另外，房屋租賃合同應(yīng)該是一式兩份，雙方各自持有一份，要確保雙方手中所持有都是原件，以此來(lái)防止后續(xù)出現(xiàn)糾紛時(shí)口說(shuō)無(wú)憑。在進(jìn)行簽字的時(shí)候，最好是有第三方進(jìn)行見證，比如邀請(qǐng)同學(xué)或者請(qǐng)親友在現(xiàn)場(chǎng)，以此來(lái)增強(qiáng)合同簽訂的公正性。于此同時(shí)，承租方能夠留存，與房東或者中介，就房租、押金、房屋設(shè)施等問(wèn)題，進(jìn)行溝通的聊天記錄、通話錄音等證據(jù)，倘若萬(wàn)一出現(xiàn)糾紛，這些證據(jù)能夠作為輔助證明材料 。

踩坑3 碰上二房東轉(zhuǎn)租

法官支招：仔細(xì)核查承租方身份與權(quán)限

很多畢業(yè)生為了減輕經(jīng)濟(jì)方面的壓力，在租房的時(shí)候選擇了合租，合租能夠分?jǐn)傋饨鸪杀?，卻也存在著諸多的隱患房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)視頻，一方面，合租者的背景是復(fù)雜的，可能存在人際沖突以及財(cái)物安全方面的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，要是合租當(dāng)中存在二房東轉(zhuǎn)租的情況，也就是二房東沒(méi)有經(jīng)過(guò)房東的同意就把部分房屋轉(zhuǎn)租給其他人，這種轉(zhuǎn)租行為有可能是無(wú)效的，一旦原房東發(fā)現(xiàn)了，是有權(quán)要求次承租人也就是合租者搬離的，從而導(dǎo)致承租方面臨無(wú)家可歸的尷尬境地。

比如說(shuō)，租客小何忽然收到法院開庭通知，緣由是，向他出租房屋的王某乃是二房東，現(xiàn)房主李先生覺得王某拖欠房租，已然向其郵寄過(guò)解除房屋租賃的通知，王某不但不返還房屋，還未經(jīng)自己同意就把房屋轉(zhuǎn)租給小何，所以李先生要求王某支付拖欠的房租，且要求小何騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)，小何很是委屈，覺得自己是向王某租的房，和李先生不存在合同關(guān)系，李先生無(wú)權(quán)向其主張權(quán)利 。經(jīng)法院審理，按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020年修正)第十三條規(guī)定，當(dāng)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限滿了或者 解除時(shí)，若出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占用使用費(fèi)，人民法院就 應(yīng)支持。所以， 法院判決王某要補(bǔ)齊所欠租金，李先生能收回涉案房屋，小何得向李先生交納自李先生向王某發(fā)送房屋租賃合同解除通知時(shí)日起至小何實(shí)際搬離時(shí)日止的房屋使用費(fèi) 。

法官提醒：

選合租時(shí)，要跟合租室友簽書面協(xié)議，寫明權(quán)利業(yè)務(wù)，像租金分?jǐn)偹娰M(fèi)咋交和公共區(qū)域使用規(guī)則房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)視頻，還有衛(wèi)生打掃安排等，還要留室友身份證復(fù)印件聯(lián)系方式等信息，出糾紛能及時(shí)溝通解決。平日里保證個(gè)人財(cái)物安全，妥善保管貴重物品，防止因合租起經(jīng)濟(jì)損失和矛盾糾紛。

要避免二房東風(fēng)險(xiǎn)，承租方在合租時(shí)，要仔細(xì)核查二房東身份，還要核查其轉(zhuǎn)租權(quán)限，要求二房東出示與原房東簽過(guò)的租賃合同，還要出示原房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明，并且要核實(shí)合同的真?zhèn)危凶夥侥芡ㄟ^(guò)撥打原房東電話的方式，來(lái)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合法性，也能通過(guò)查看房產(chǎn)證復(fù)印件的方式，來(lái)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合法性，要是二房東沒(méi)辦法提供有效證明，那就堅(jiān)決不要跟其簽訂轉(zhuǎn)租合同，避免陷入非法轉(zhuǎn)租陷阱。

踩坑4 房東無(wú)故索賠維修費(fèi)

法官支招：遇爭(zhēng)議可請(qǐng)專業(yè)人員鑒定

看好房子，簽完合同以后，就進(jìn)入了交房的環(huán)節(jié)，在這個(gè)時(shí)候，承租方需要仔細(xì)地檢查房屋現(xiàn)有的設(shè)施狀況，像門窗能不能正常開關(guān)，鎖具是不是完好，水電表的讀數(shù)是多少，燃?xì)庠O(shè)備可不可以正常使用，家電家具能不能正常使用等等。對(duì)于在檢查過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)記錄下來(lái)，并且和房東進(jìn)行核實(shí)，要求房東在交房之前維修好，或者在合同里注明由房東負(fù)責(zé)維修的時(shí)間以及方式。比如說(shuō)，冰箱的制冷效果不好，可以當(dāng)場(chǎng)拍照留下證據(jù)，約定房東維修或者更換，不然承租方可自行維修之后從押金里扣除相應(yīng)的費(fèi)用。

租賃期間，平常一般日常的小修，像燈泡更換、水龍頭擰緊這類，為由承租方負(fù)責(zé)；因?yàn)榉课堇匣?、正常使用致使的較大維修，諸如水管破裂、電路故障、屋頂漏水等，按照民法典第七百一十三條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)能夠請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修。出租人沒(méi)有履行維修義務(wù)的，承租人能夠自行維修，維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。因?yàn)榫S修租賃物對(duì)承租人使用造成影響的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。若因承租人方面的過(guò)錯(cuò)，從而導(dǎo)致租賃物出現(xiàn)需要維修的情況，那么出租人并不承擔(dān)前款所規(guī)定的維修義務(wù)，而是由承租人來(lái)承擔(dān)維修或者賠償責(zé)任，舉例說(shuō)明，要是租戶對(duì)洗衣機(jī)進(jìn)行了不當(dāng)使用，進(jìn)而致使電機(jī)損壞，那么就需要自行承擔(dān)維修費(fèi)用 。

法官提醒：

退房之時(shí)，房東跟承租方需共同驗(yàn)收房屋設(shè)施，當(dāng)發(fā)現(xiàn)新的損壞存在之時(shí)，要先去判斷損壞的原因，進(jìn)而分清責(zé)任歸屬，要是屬于承租方的責(zé)任，那么承租方依照約定去進(jìn)行賠償，若并非是承租方的原因，像是自然損耗或者是因?yàn)榉繓|前期未曾維修從而導(dǎo)致?lián)p壞的情況，房東不能夠追究承租方的責(zé)任，當(dāng)雙方對(duì)于設(shè)施狀況存有爭(zhēng)議的時(shí)候，可以邀請(qǐng)專業(yè)維修人員來(lái)進(jìn)行評(píng)估鑒定，依據(jù)鑒定的結(jié)果去處理糾紛，以此確保退房的過(guò)程公平公正，防止押金因?yàn)樵O(shè)施方面的問(wèn)題而被無(wú)端扣減。

踩坑5 押金莫名被扣

法官支招：協(xié)商不成可尋求調(diào)解或訴訟

小美和房東趙先生簽了房屋租賃合同，小美交納了3個(gè)月房租和押金，約定押金可用于抵扣小美未交房租，若小美違約，押金用于承擔(dān)違約金或賠償金，剩余押金應(yīng)在退房3個(gè)工作日內(nèi)由趙先生退還小美，小美依約退房后，趙先生以房屋損壞為由拒不退還押金，小美訴至法院，法院審理后認(rèn)定小美對(duì)房屋的使用屬合理范圍，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，判決趙先生退還押金。

押金是租賃關(guān)系里的一種擔(dān)保方式，這常引發(fā)好多矛盾，在承租方依照約定履行租賃義務(wù)，退房的時(shí)候房屋以及附屬設(shè)施沒(méi)有損壞，水電費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清的狀況下，房東應(yīng)該無(wú)條件退還押金，比如承租方按時(shí)退房，房屋僅僅存在正常使用留下的痕跡，像墻面有輕微污漬，地板正常磨損，房東不能以沒(méi)有根據(jù)的理由扣除押金，要是房東拒絕退還，承租方可依據(jù)民法典第三百一十一條有關(guān)物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，要求房東返還押金，并可以主張因?yàn)橥涎油诉€產(chǎn)生的利息損失。

依合同約定嚴(yán)格執(zhí)行租金支付，房東不可隨意漲價(jià)或以變相形式漲租。要是遇市場(chǎng)租金大幅波動(dòng)，房東欲調(diào)整租金，要與承租方協(xié)商達(dá)成一致，且簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。要是未經(jīng)承租方同意，房東單方面漲租，承租方有權(quán)利拒絕支付超出合同約定部分的租金。倘若房東采用斷水?dāng)嚯?、換鎖等極端手段脅迫承租方接受漲租，此行為嚴(yán)重侵犯承租方合法權(quán)益，承租方可向有關(guān)部門投訴或者通過(guò)法律途徑起訴房東侵權(quán)，要求賠償損失并恢復(fù)原狀。

法官提醒：

一旦出現(xiàn)押金或者租金方面的糾紛，承租的一方最開始需要跟房東好好地協(xié)商，講清楚事實(shí)以及法律依據(jù)，試著靠和平方式解決。協(xié)商要是沒(méi)有成功，可以向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，去尋求行政調(diào)解。要是調(diào)解沒(méi)有獲得結(jié)果，承租方能夠憑借租賃合同、支付憑證、溝通記錄等證據(jù)向房屋所在地方的法院提起訴訟，通過(guò)司法程序維護(hù)自身合法權(quán)益，追討押金或者合理租金。

畢業(yè)季時(shí)租房，充滿著挑戰(zhàn)，然而，只要熟知那些相關(guān)的法律知識(shí)，于各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中保持警惕，并且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行操作，便能夠有效地避開租房常見的“雷區(qū)”，進(jìn)而開啟安全、舒適且安心的居住生活 。

(作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院)