上海樓市政策動(dòng)態(tài)在2025年備受關(guān)注，剛需購(gòu)房者加以關(guān)注，改善型買房者同樣加以關(guān)注，他們對(duì)限購(gòu)、貸款、交易稅費(fèi)等核心政策細(xì)節(jié)高度敏感，本文圍繞最新調(diào)整的買房政策，對(duì)限購(gòu)資格進(jìn)行清晰梳理與解讀，對(duì)貸款規(guī)則進(jìn)行清晰梳理與解讀，對(duì)交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清晰梳理與解讀，對(duì)新房積分制度進(jìn)行清晰梳理與解讀，對(duì)高頻熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行清晰梳理與解讀，為大家提供實(shí)用參考。

一、提及上海購(gòu)房政策之時(shí)，上海限購(gòu)政策被談及，在此我們先來(lái)瞧瞧，上?？少?gòu)房套數(shù)究竟是怎樣計(jì)算的呢？請(qǐng)看上海購(gòu)房套數(shù)一覽表?。ù藶橘?gòu)房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）

備注：

住房被公司購(gòu)買后，需滿5年時(shí)間才能夠進(jìn)行出售，在滬的境外注冊(cè)公司不可以購(gòu)買商品房。

特殊人群購(gòu)房政策（滿足條件限購(gòu)1套）

上海在讀博士

①非滬籍人口因就學(xué)遷入學(xué)校集體戶口

②學(xué)校證明

③名下在滬無(wú)住房且為在滬在讀博士

上海在讀博士后

①持”100“段戶口卡（或戶籍證明）

②加蓋設(shè)站單位公章的《博士后研究人員進(jìn)站備案證明》

駐滬現(xiàn)役軍官

出生地不是上海戶口，處于單身狀態(tài)或者已經(jīng)結(jié)婚，憑借軍官證也就是士官證以及駐滬部隊(duì)所開(kāi)具的證明 。

房產(chǎn)贈(zèng)與政策

2021年7月24日起，名下房產(chǎn)若贈(zèng)予他人，受贈(zèng)人必須具備購(gòu)房資格，遺贈(zèng)情況除外。

②在2024年5月27日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，有房產(chǎn)被起名下房產(chǎn)已贈(zèng)予他人，該房產(chǎn)不計(jì)入贈(zèng)與人名下。

③有撫養(yǎng)權(quán)的父母能夠把房產(chǎn)贈(zèng)給未成年孩子，并且無(wú)需審核購(gòu)房資格。

家庭名下已有住房套數(shù)

家庭名下已有的住房套數(shù)，是指家庭成員名下，獨(dú)自擁有的成套住房套數(shù)，或者是與他人共有的成套住房的套數(shù)。

1、居民家庭已擁有住房，具體包括:

①已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房

②已完成網(wǎng)上簽約但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房

有著認(rèn)購(gòu)入圍資格的新建商品住房，要是沒(méi)發(fā)生了實(shí)際購(gòu)買行為的狀態(tài)，那么在撤銷之后是能夠被剔除出去的 。③

2、在限購(gòu)政策實(shí)施的日子，這個(gè)日子是2011年1月31日，在此之前，簡(jiǎn)稱限購(gòu)前，

上海戶籍當(dāng)中的買方家庭，夫妻兩者各自跟父母共同擁有兩套住房，且住房數(shù)量小于等于兩套，此時(shí)若能提供親屬關(guān)系證明，那么就可不被計(jì)數(shù)在住房套數(shù)之內(nèi)；上海戶籍內(nèi)里的買方，在未成年階段與父母共同擁有兩套住房2025契稅最新規(guī)定，以此。

3、認(rèn)定住房套數(shù)之際，“認(rèn)房”所指的乃是本市住房呀，非本市住房并不被涵蓋于其中呢；

4、寫(xiě)字樓、商業(yè)、辦公、廠房、車位、配套公用基礎(chǔ)設(shè)施建筑、倉(cāng)儲(chǔ)這些屬于非居住用，不計(jì)入住房套數(shù)。

2025年2月1日新婚姻法房產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題

不管在婚前采購(gòu)，還是在婚后購(gòu)置，只要未曾進(jìn)行出資，哪怕房產(chǎn)證上面添加了名字，在離婚之際都不會(huì)被分配到房產(chǎn)。

2、如果房產(chǎn)是由父母出資，無(wú)論是否加名字，都屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

二、上海貸款政策

個(gè)人公積金貸款套數(shù)認(rèn)定

1、繳存職工家庭成員名下于本市范圍內(nèi)不存在住房，在全國(guó)范疇內(nèi)未曾使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款的情況，或者首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)處于結(jié)清狀態(tài)的，這種情形被認(rèn)定為首套住房貸款。符合本市住房公積金共有產(chǎn)權(quán)保障住房貸款條件的，此狀況認(rèn)定為首套住房貸款。

繳存職工家庭，其名下，在本市存有一套住房，在全國(guó)范圍之內(nèi)，未曾使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款，或者是首次住房公積金個(gè)人住房貸款已然結(jié)清的情況，被認(rèn)定為第二套改善型住房貸款。

申請(qǐng)公積金貸款條件

①在本市繳納公積金的在職職工(退休、離職的都不可以)；

②辦理貸款之前，住房公積金已連續(xù)繳存不少于6個(gè)月，公積金狀態(tài)當(dāng)前顯示為正常，公積余當(dāng)前不存在提取業(yè)務(wù)正在使用的情況；

在辦理貸款之前，夫妻雙方之中的雙方，都不存在已經(jīng)處于正在受理狀態(tài)的住房公積金貸款，或者不存在正在進(jìn)行的還款情況 。

④購(gòu)買的住房得要是公寓、新工房這類居住性質(zhì)的，非居住類住房沒(méi)辦法用公積金貸款。

有滿足借款申請(qǐng)人家庭，或者共同借款申請(qǐng)人，條件的，屬于下列當(dāng)中情形的任何一種的，是不會(huì)給予其所申請(qǐng)的貸款的：

(1)在全國(guó)存在未結(jié)清的住房公積金個(gè)人住房貸款；

(2)在全中國(guó)有著兩次以及比兩次更多的住房公積金個(gè)人住房貸款記錄，停止給那些購(gòu)買第二套并非改善型住房，還有第三套及更多住房的借款申請(qǐng)人家庭發(fā)放貸款 。

公積金貸款額度

商業(yè)貸款年限（孰低原則）

①房齡

一般要求房齡在40年內(nèi)。

最長(zhǎng)貸款年限計(jì)算公式：貸款年限 + 房齡 ≤ 70年；

②主貸人年齡

通常來(lái)說(shuō)，能夠達(dá)到的年齡界限是，男性為65周歲，女性為60周歲，所指的是從2024年3月1日開(kāi)始執(zhí)行的退休年齡 。

計(jì)算最長(zhǎng)貸款年限的公式是，貸款的年限加上主貸人的年齡，其結(jié)果要小于或等于70年。

③房屋類型

住宅最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

非住宅（如寫(xiě)字樓、商鋪等）最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

公積金貸款年限

一手住房

公積金貸款期限不超過(guò)30年。

二手住房

如果所購(gòu)住房房齡在20年以下，公積金貸款期限不超過(guò)30年；

要是購(gòu)買房子的房齡處于20年（包含20年）一直到35年這個(gè)范圍之內(nèi)，那么公積金貸款的期限不會(huì)超過(guò)50年減去房齡所得到的差值；

要是所購(gòu)買的住房，其房齡處于35年以及35年以上的范圍，那么公積金貸款的期限，不會(huì)超過(guò)15年。

三、上海買房稅費(fèi)政策

個(gè)人所得稅特殊情況

備注：利潤(rùn)涵蓋購(gòu)入時(shí)的合同價(jià)格，還涵蓋購(gòu)入時(shí)所繳納的契稅，同時(shí)涵蓋本次出售所涉及的增值稅及其附加稅，另外涵蓋裝修費(fèi)用（此裝修費(fèi)用需小于等于購(gòu)入房屋合同價(jià)格的百分之十），并且涵蓋購(gòu)房按揭貸款利息。

①免征的情況

(1)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個(gè)人所得稅

(2)夫妻更名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征個(gè)人所得稅

存在這樣一種情況，（3）直系親屬之間進(jìn)行贈(zèng)與行為，這里所說(shuō)的贈(zèng)與不涵蓋取得新產(chǎn)證之后再進(jìn)行出售的情形，在這種狀況下是免征個(gè)人所得稅的。

②直系、非直系親屬間繼承/贈(zèng)與房屋后再出售房屋的個(gè)稅計(jì)算

若賣方是通過(guò)繼承或者贈(zèng)與而獲得房產(chǎn)然后再進(jìn)行出售的，要是不符合個(gè)人所得稅免征的條件，也就是滿五年且是唯一住房的這種情況，那就只能依照20%的稅率去繳納個(gè)人所得稅，而不能夠按照全額乘以1%或者2%來(lái)計(jì)算個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅退稅政策

自2022年10月1日起，至2025年12月31日止，對(duì)于那類必須是先賣出自有住房，然后在現(xiàn)住房出售之后的1年內(nèi)，按天計(jì)算，于市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，會(huì)給予對(duì)于其出售現(xiàn)住房的時(shí)候已經(jīng)繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠的待遇。

其中，若新購(gòu)住房的金額高于或者等同于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓的金額，那么已繳納的個(gè)人所得稅會(huì)被全部進(jìn)行退還；要是新購(gòu)住房的金額比現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓的金額小，那么會(huì)按照新購(gòu)住房金額在現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額里所占的比例，對(duì)出售現(xiàn)住房時(shí)已繳納的個(gè)人所得稅予以退還。

契稅減免的常見(jiàn)情形

配偶、子女、父母作為法定繼承人，繼承土地權(quán)屬免征契稅，繼承房屋權(quán)屬也免征契稅。

注意聽(tīng)，專門給出說(shuō)明，只有當(dāng)是第一順位繼承人去繼承土地以及房屋權(quán)屬的時(shí)候，才會(huì)被免征，要是存在第一順位繼承人的情形之下，那么第二順位繼承人要是去繼承的話，是不會(huì)被免征的 。

②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征契稅；

在出售房改房，也就是售后公房、房改售房、已購(gòu)公房之后的1年內(nèi)，或者在出售房改房之前的1年內(nèi)，這里是以網(wǎng)簽合同日期作為判定標(biāo)準(zhǔn)的，在這個(gè)時(shí)間段當(dāng)中，如果出售人家庭購(gòu)房，又或者其父母購(gòu)房，又或者成年子女購(gòu)房，那么就可以申請(qǐng)契稅減免；

計(jì)算，新購(gòu)入住房需繳納的契稅，等于新購(gòu)入住房的稅務(wù)核定價(jià)，減去出售住房時(shí)的發(fā)票價(jià)格，再減去新購(gòu)入住房增值稅，所得結(jié)果乘以新入住房應(yīng)繳納的契稅稅率。

(若購(gòu)房的稅務(wù)核定價(jià)低于售房的發(fā)票價(jià)格，則購(gòu)房的契稅全免)

④上海市拆遷居民，其用拆遷補(bǔ)償款新購(gòu)房屋可享受減免契稅優(yōu)惠，此優(yōu)惠拆遷人的直系親屬均可使用，且新購(gòu)入住房的網(wǎng)簽日期需在動(dòng)遷協(xié)議簽訂日期之后。

計(jì)算，新購(gòu)入住房契稅2025契稅最新規(guī)定，等于新購(gòu)入住房網(wǎng)簽價(jià)，減去拆遷補(bǔ)償價(jià)格，再減去新購(gòu)入住房增值稅，所得結(jié)果乘以新購(gòu)入住房契稅稅率。

要是新買入住房網(wǎng)簽的價(jià)格比拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格低，那么契稅會(huì)全部免除，差額中處于剩余狀態(tài)的部分能夠持續(xù)加以應(yīng)用。

公司購(gòu)/售房需繳納稅費(fèi)

公司購(gòu)房需繳納稅費(fèi)：

契稅、印花稅

無(wú)論是不是非住宅，也不管是不是普通住宅，又或者是不是非普通住宅，只要依照公司名義去購(gòu)房，那就都需要按照房款的3%來(lái)繳納契稅，并且不可以享受稅率減半的優(yōu)惠，另外還得繳納0.05%的印花稅。

房產(chǎn)稅

按照從1986年10月開(kāi)始施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，公司名下所擁有的房產(chǎn)，每年都需要去繳納房產(chǎn)稅，具體是每年房產(chǎn)原值乘以70%再乘以1.2% 。

于具體操作進(jìn)程當(dāng)中，不一樣的地區(qū)針對(duì)不一樣性質(zhì)的企業(yè)（諸如高新企業(yè)、扶貧單位之類），或許會(huì)存在三年內(nèi)予以免征房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。

土地使用稅

與此同時(shí)，另外還得依照“建筑面積×30元/年/平方米”這種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收土地使用稅。

如果房產(chǎn)稅沒(méi)有按時(shí)去繳納，要是土地使用稅也沒(méi)有按時(shí)進(jìn)行繳納，那么需要按照每日萬(wàn)分之五去繳納帶納金。

公司售房需繳納稅費(fèi)

增值稅及附加

按(不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià))×5.6%征收

土地增值稅

依據(jù)1993年所頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，其第七條具有相關(guān)規(guī)定，土地增值稅開(kāi)始施行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

1、部分是處于增值額沒(méi)過(guò)扣掉項(xiàng)目金額50%的，此部分稅率是30%。2、部分是屬于增值額超了扣掉項(xiàng)目金額50%，但沒(méi)超扣掉項(xiàng)目金額100%的，這部分稅率為40%。

三、增值額超出扣除項(xiàng)目之金額，此金額大于扣除項(xiàng)目金額百分之百，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百，在這部分，稅率是百分之五十 。

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

印花稅

按成交價(jià)格×0.05%征收。

企業(yè)所得稅

當(dāng)前市面上通常是依靠轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所獲取的凈利潤(rùn)去乘以百分之二十五來(lái)進(jìn)行征收。企業(yè)所得稅一般情況下按季度進(jìn)行預(yù)繳，在年終的時(shí)候開(kāi)展匯算清繳。

房產(chǎn)稅相關(guān)

1、稅率：

新購(gòu)房單價(jià)≤91954元/平方米，稅率為0.4%。

新購(gòu)房單價(jià)>91954元/平方米，稅率為0.6%。

2、計(jì)算方式：

新購(gòu)買的住房，并且是屬于第二套以及往上的住房，人均六十平方米的建筑面積以內(nèi)，可以免征房產(chǎn)稅，而超出這個(gè)面積的部分，就被視為“應(yīng)稅面積”，需要繳納房產(chǎn)稅。

本年度應(yīng)繳房產(chǎn)稅，等于按人均建筑面積60平方米計(jì)算超出部分的面積，乘以新購(gòu)房單價(jià)，乘以70%，再乘以稅率為0.4%或0.6% 。

3、交稅截止時(shí)間：

在每年的12月31日之前，納稅人應(yīng)當(dāng)憑借有效身份證明原件，自行朝著主管稅務(wù)機(jī)關(guān)去申報(bào)繳納稅款，要將當(dāng)年度應(yīng)納稅款繳清。

4、減免條件

①本市居民家庭第二套及以上住房：

假設(shè)家庭所有住房面積，涵蓋新購(gòu)住房以及原有住房，人均未超出60平方米，那么新購(gòu)住房能夠免征房產(chǎn)稅，若超過(guò)60平方米的部分，則要依照房產(chǎn)稅規(guī)定繳納稅款。

②新購(gòu)住房一年內(nèi)出售原有唯一住房：

若居民家庭于新購(gòu)一套住房之后的一年內(nèi)，將原有的唯一住房進(jìn)行了出售，那么此新購(gòu)的住房能夠退還已繳納的房產(chǎn)稅。

③首次購(gòu)房且為家庭唯一住房：

要是成年子女針對(duì)首次購(gòu)買的住房而言，并且此住房屬于家庭唯一的住房時(shí)，才能夠免征房產(chǎn)稅。

④高層次人才和緊缺人才：

居住在上海市，持有上海市居住證，于本市有工作且有生活，身為高層次人才以及緊缺人才，當(dāng)新購(gòu)買住房，并且該住房屬于家庭唯一住房時(shí)，能夠免征房產(chǎn)稅。

⑤居住證持有年限：

持上海市居住證滿3年之人，其為購(gòu)房人，新購(gòu)住房，且此住房是家庭唯一住房，在此情形下，可免征房產(chǎn)稅。

四、上海買房新房積分&新政回顧

以上便是2025年上海最新買房政策的全面解析啦，其中包括限購(gòu)方面的內(nèi)容，還有貸款方面的情況，以及交易稅費(fèi)的相關(guān)事宜，另外還有新房積分的情況，同時(shí)具備熱點(diǎn)問(wèn)題解答的相關(guān)內(nèi)容，更多上海樓市新政，敬請(qǐng)關(guān)注上海房產(chǎn)網(wǎng)站，也就是上海樓盤(pán)網(wǎng)，您將會(huì)獲取上海樓市的最新消息哦！